Fuentes y alcance
Revisión editorial: 2026-10-06. Orientación general, sin sustitución del asesoramiento jurídico individual. Los documentos siguientes son una lista para preparar la consulta, no requisitos universales.
- Cámara de Diputados: Ley del Impuesto sobre la Renta: Texto vigente de la LISR; consulta los artículos citados en la guía.
- Colegio Nacional del Notariado Mexicano: directorio de colegios estatales: Contacto de los colegios de notarios de cada entidad.
- Directorio del Colegio Nacional del Notariado Mexicano: Localizar notarios por entidad; no publica aranceles.
La adjudicación es la escritura que pone a nombre de los herederos los bienes de la sucesión. Se firma ante notario al terminar la sucesión, judicial o notarial, y se inscribe en el Registro Público. Sin ella, el inmueble sigue a nombre de la persona fallecida y no puede venderse ni hipotecarse.
Copropiedad entre hermanos
Cuando varios herederos reciben un mismo inmueble, quedan como copropietarios en la proporción de su cuota. Para vender después necesitarán la firma de todos. Si alguno quiere quedarse con la casa, puede adjudicársela pagando a los demás su parte; esa compensación tiene implicaciones fiscales que conviene revisar con el notario.
Impuestos
Para el heredero, lo recibido por herencia está exento del ISR. La adjudicación puede causar el impuesto local de adquisición: hay entidades que la exentan entre familiares directos y otras que aplican tasa reducida o la tasa normal. Si más adelante vendes el inmueble, para el ISR se considerará el costo y la fecha de adquisición que la ley establece para bienes heredados.
Si la sucesión nunca se tramitó
Es frecuente encontrar casas que siguen a nombre de abuelos o padres fallecidos hace años. Aun así puede iniciarse la sucesión; incluso puede ser necesario tramitar primero la sucesión de una persona y después la de otra. Reúne actas de defunción, nacimiento y matrimonio de toda la cadena familiar.
Desglose Estimado de Costos y Aranceles
Conceptos para solicitar una cotización. No publicamos importes sin una fuente específica y vigente:
| Concepto | Costo Estimado | Qué confirmar |
|---|---|---|
| Honorarios por adjudicación | A cotizar | Pueden calcularse sobre el valor del bien. |
| ISAI por herencia | A cotizar | Exento, reducido o normal según la entidad. |
| Avalúo | A cotizar | Requerido para impuestos y derechos. |
| Derechos registrales | A cotizar | Inscripción de la adjudicación. |
Documentación Requerida
- Resolución judicial o escrituras de la sucesión notarial
- Inventario y avalúos aprobados
- Escritura del inmueble a nombre del autor de la herencia
- Identificación, CURP y RFC de los herederos
- Predial y agua al corriente
Procedimiento Paso a Paso
- 1
1. Concluye la sucesión
Debe existir reconocimiento de herederos, albacea, inventario y proyecto de partición.
- 2
2. Acuerda la partición
Decide si el inmueble queda en copropiedad o se adjudica a una sola persona con compensación a los demás.
- 3
3. Firma la escritura de adjudicación
El notario calcula impuestos y derechos y recaba las firmas.
- 4
4. Inscribe en el Registro Público
Con la inscripción, el inmueble queda a nombre de los herederos.
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo vender la casa heredada sin adjudicarla?
No. Primero debe concluir la sucesión y el inmueble debe estar a nombre de los herederos o venderse a través del albacea con las formalidades legales.
¿Cuánto tarda la inscripción?
Depende del Registro Público de cada entidad; pregunta a la notaría el plazo estimado.