Fuentes y alcance
Revisión editorial: 2026-10-06. Orientación general, sin sustitución del asesoramiento jurídico individual. Los documentos siguientes son una lista para preparar la consulta, no requisitos universales.
- Colegio Nacional del Notariado Mexicano: directorio de colegios estatales: Contacto de los colegios de notarios de cada entidad.
- Directorio del Colegio Nacional del Notariado Mexicano: Localizar notarios por entidad; no publica aranceles.
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) lo paga quien compra o recibe un inmueble. Lo cobra el municipio (en la Ciudad de México, el gobierno de la ciudad) y el notario lo calcula, lo retiene y lo entera al formalizar la escritura. La tasa y las reducciones dependen de la ley de hacienda y la ley de ingresos de tu municipio o entidad para el año en curso.
Qué grava exactamente el ISAI
El ISAI grava la adquisición de la propiedad de un inmueble: compraventa, donación, aportación a una sociedad, adjudicación por remate y, según la entidad, otras operaciones que transmiten el dominio. En la mayoría de los estados es un impuesto municipal, por lo que cada ayuntamiento fija sus tasas en su ley de ingresos anual. En la Ciudad de México lo regula el Código Fiscal local y se aplica una tarifa por rangos de valor.
Quien paga es el adquirente. El vendedor, en cambio, puede tener que pagar el ISR por la ganancia obtenida, que es un impuesto federal distinto (consulta nuestra guía sobre la exención de ISR en la venta de casa habitación).
Distintos nombres para el mismo concepto
Al revisar una cotización puedes encontrar el impuesto con otra denominación. Todas se refieren al gravamen local por adquirir un inmueble:
- ISAI: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles.
- ISABI: Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles.
- Impuesto sobre traslación (o traslado) de dominio.
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, denominación usada por municipios de Jalisco.
Cómo se determina la base gravable
En términos generales, la ley local toma como base el valor más alto entre el precio pactado, el valor del avalúo y el valor catastral. Por eso declarar un precio inferior al real no reduce el impuesto y, además, puede generar responsabilidades. Algunas entidades aplican una tasa única; otras usan tarifas progresivas o una cuota mínima.
No publicamos una tabla de tasas por estado porque se modifican cada ejercicio en las leyes de ingresos municipales. La forma fiable de conocer la tasa de tu operación es pedir a la notaría el cálculo detallado o consultar la ley de ingresos vigente del municipio en el periódico oficial del estado.
Exenciones y reducciones frecuentes
Muchas legislaciones contemplan tasas reducidas o cuotas fijas para vivienda de interés social o popular, adquisiciones por herencia entre cónyuges o descendientes, o programas de regularización. Los requisitos cambian de un lugar a otro y suelen exigir documentación adicional, por ejemplo acreditar el valor máximo de la vivienda o el parentesco.
Antes de firmar pregunta expresamente si tu operación encaja en algún supuesto de reducción y qué documento lo acredita.
Desglose Estimado de Costos y Aranceles
Conceptos para solicitar una cotización. No publicamos importes sin una fuente específica y vigente:
| Concepto | Costo Estimado | Qué confirmar |
|---|---|---|
| ISAI / traslado de dominio | A cotizar | Pregunta la tasa vigente, si es fija o progresiva y sobre qué valor se aplica. |
| Avalúo comercial o catastral | A cotizar | Confirma qué perito o unidad de valuación acepta el municipio. |
| Reducciones o exenciones | A cotizar | Vivienda de interés social, herencias o primera vivienda pueden tener trato especial según la ley local. |
| Recargos por pago tardío | A cotizar | El impuesto suele tener un plazo desde la firma; pregunta quién responde si se paga fuera de plazo. |
Documentación Requerida
- Avalúo vigente del inmueble
- Boleta predial al corriente y, en su caso, constancia de no adeudo
- Escritura antecedente inscrita
- Identificación oficial, CURP y RFC del adquirente
- Datos del crédito hipotecario, si existe
Procedimiento Paso a Paso
- 1
1. Identifica el municipio del inmueble
El impuesto se rige por la normativa del lugar donde está el inmueble, no por el domicilio del comprador ni por el de la notaría.
- 2
2. Obtén el avalúo
La notaría te indicará qué avalúo admite la autoridad. Con él, el valor catastral y el precio pactado se determina la base.
- 3
3. Pide el cálculo por escrito
Solicita que la cotización muestre la base gravable, la tasa o tarifa aplicada, reducciones y el resultado.
- 4
4. Paga a través de la notaría
Normalmente el notario recibe el importe y lo entera a la tesorería. Guarda el comprobante o la declaración presentada.
¿Quieres saber los costos notariales de tu operación?
Nuestra calculadora suma los importes de tu cotización. No calcula impuestos ni aplica automáticamente aranceles estatales.
Preguntas Frecuentes
¿El ISAI lo paga el comprador o el vendedor?
Lo paga quien adquiere el inmueble. El vendedor puede tener que pagar ISR por la ganancia, salvo que aplique una exención.
¿Por qué el ISAI de mi cotización es mayor que el calculado sobre el precio?
Porque la base suele ser el valor más alto entre precio, avalúo y valor catastral. Pide que te muestren qué valor se utilizó.
¿Se paga ISAI en una herencia?
Depende de la entidad: algunas lo exentan o aplican tasa reducida y otras no. Consulta la ley de hacienda del municipio donde está el inmueble.
¿Puedo pagar el ISAI directamente en el municipio?
Normalmente el notario lo calcula y lo entera porque responde solidariamente de su pago. Pregunta a la notaría cómo se realiza en tu caso.