Fuentes y alcance
Revisión editorial: 2026-10-06. Orientación general, sin sustitución del asesoramiento jurídico individual. Los documentos siguientes son una lista para preparar la consulta, no requisitos universales.
- Cámara de Diputados: Ley del Impuesto sobre la Renta: Texto vigente de la LISR; consulta los artículos citados en la guía.
- Banco de México: valor de la UDI: Valor diario de las Unidades de Inversión (UDIS).
- Servicio de Administración Tributaria (SAT): Obligaciones fiscales, RFC y constancia de situación fiscal.
La Ley del ISR exenta la venta de casa habitación cuando la contraprestación no excede de 700,000 UDIS y el vendedor no ha vendido otra casa habitación con exención en los tres años anteriores. El notario verifica los requisitos, calcula el ISR sobre el excedente, en su caso, lo retiene y lo entera al SAT.
Cómo funciona el límite de 700,000 UDIS
La exención se mide sobre la contraprestación (el precio), no sobre la ganancia. El valor de la UDI cambia diariamente y lo publica el Banco de México, por lo que el límite en pesos se calcula con el valor de la fecha de la operación. Si el precio supera el límite, la exención solo cubre la parte proporcional y se paga ISR por el resto de la ganancia.
Cómo se acredita que es casa habitación
El notario debe comprobar que el vendedor habita el inmueble. Suelen aceptarse la credencial para votar con ese domicilio o comprobantes de domicilio a nombre del vendedor o su cónyuge, conforme a las reglas que publica el SAT. Si el inmueble estaba rentado o es de descanso, la exención no aplica.
Cómo se calcula la ganancia
Al precio de venta se le restan el costo de adquisición y de las mejoras, actualizados por inflación y con la depreciación que corresponda a la construcción, así como ciertos gastos notariales e impuestos pagados. Conservar facturas de mejoras puede reducir el impuesto.
Venta de inmuebles heredados o donados
Si vendes un inmueble que recibiste por herencia o donación, la exención de casa habitación también puede aplicar si lo habitas. Para calcular la ganancia, la ley considera el costo y la fecha de adquisición de quien te lo transmitió.
Desglose Estimado de Costos y Aranceles
Conceptos para solicitar una cotización. No publicamos importes sin una fuente específica y vigente:
| Concepto | Costo Estimado | Qué confirmar |
|---|---|---|
| ISR del vendedor | A cotizar | Sobre la ganancia correspondiente al excedente de la exención. |
| Avalúo | A cotizar | Puede requerirse para el cálculo. |
| Honorarios del notario | A cotizar | Normalmente los paga el comprador, salvo pacto. |
Documentación Requerida
- Identificación, CURP y RFC del vendedor
- Escritura de adquisición con su costo
- Facturas de mejoras y construcciones, si existen
- Documentos que acrediten que es casa habitación (credencial de elector o comprobantes de domicilio a tu nombre)
- Constancia de situación fiscal
Procedimiento Paso a Paso
- 1
1. Reúne pruebas de residencia
El notario necesita acreditar que el inmueble es tu casa habitación.
- 2
2. Declara si vendiste otra casa
Indica si aplicaste la exención en los últimos tres años; el notario consulta al SAT.
- 3
3. Cálculo del ISR
Si el precio supera el límite, se calcula el impuesto sobre la parte proporcional de la ganancia.
- 4
4. Retención y entero
El notario retiene el impuesto y lo entera al SAT; recibirás el comprobante.
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Nuestra calculadora suma los importes de tu cotización. No calcula impuestos ni aplica automáticamente aranceles estatales.
Preguntas Frecuentes
¿Cada cuánto puedo usar la exención?
Una vez cada tres años, contados desde la venta anterior en la que aplicaste la exención.
¿Si somos dos copropietarios, el límite es por persona?
Cada vendedor aplica la exención sobre la parte del precio que le corresponde. Consulta el cálculo con el notario.
¿El comprador paga ISR?
No por la compra. El comprador paga el impuesto local de adquisición.