Fuentes y alcance
Revisión editorial: 2026-10-06. Orientación general, sin sustitución del asesoramiento jurídico individual. Los documentos siguientes son una lista para preparar la consulta, no requisitos universales.
- Cámara de Diputados: Ley del Impuesto sobre la Renta: Texto vigente de la LISR; consulta los artículos citados en la guía.
- Cámara de Diputados: Código Civil Federal: Referencia federal; cada entidad aplica su propio código civil.
- Colegio Nacional del Notariado Mexicano: directorio de colegios estatales: Contacto de los colegios de notarios de cada entidad.
La donación de un inmueble se formaliza en escritura pública ante notario. Lo que reciben los descendientes de sus ascendientes en línea recta está exento de ISR en los términos de la Ley del ISR, pero la adquisición puede causar impuesto local y derechos de registro. Antes de donar, compara con alternativas como el testamento o la reserva de usufructo.
La exención del ISR
La Ley del ISR exenta los donativos entre cónyuges y los que reciban los descendientes de sus ascendientes en línea recta, cualquiera que sea su monto. También exenta los que reciban los ascendientes de sus descendientes, con la condición de que no se enajenen o donen a otro descendiente. Si los ingresos exentos superan los montos que fija la ley, deben informarse en la declaración anual del donatario.
El impuesto que sí puede aplicar
La donación es una adquisición de inmueble, por lo que puede causar el ISAI del municipio. Muchas entidades contemplan una tasa reducida o cuota fija para donaciones entre familiares directos; otras no. Pide el cálculo a la notaría.
Donación con reserva de usufructo
Una figura habitual es donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio: los padres conservan el derecho de vivir o rentar el inmueble y, al fallecer, el usufructo se extingue y los hijos adquieren la propiedad plena. Protege a los padres frente a cambios en la relación familiar.
Riesgos a considerar
- Una donación puede revocarse solo en supuestos legales concretos (por ejemplo, ingratitud), no por arrepentimiento.
- El donante debe conservar bienes suficientes para vivir; la ley puede declarar inoficiosa la donación que perjudique a sus dependientes.
- Si el hijo vende después, su costo fiscal para calcular ISR será el que la ley determine para bienes donados, lo que puede generar impuesto en la venta.
Desglose Estimado de Costos y Aranceles
Conceptos para solicitar una cotización. No publicamos importes sin una fuente específica y vigente:
| Concepto | Costo Estimado | Qué confirmar |
|---|---|---|
| Honorarios notariales | A cotizar | Dependen del valor y de la entidad. |
| ISAI o equivalente | A cotizar | Algunas entidades aplican tasa reducida o exención entre familiares. |
| Avalúo | A cotizar | Base para impuestos y derechos. |
| Derechos del Registro Público | A cotizar | Inscripción de la donación. |
Documentación Requerida
- Escritura del inmueble inscrita
- Identificación, CURP y RFC de donantes y donatarios
- Actas de nacimiento que acrediten el parentesco
- Acta de matrimonio de los donantes
- Predial y agua al corriente
- Avalúo
Procedimiento Paso a Paso
- 1
1. Revisa el régimen matrimonial
Si el inmueble está en sociedad conyugal, ambos cónyuges deben donar.
- 2
2. Valora alternativas
Testamento, donación con reserva de usufructo o compraventa tienen efectos fiscales y familiares distintos.
- 3
3. Firma ante notario
El notario calcula impuestos y derechos, y verifica requisitos para la exención.
- 4
4. Inscripción
La escritura se inscribe en el Registro Público a nombre del hijo o hija.
¿Quieres saber los costos notariales de tu operación?
Nuestra calculadora suma los importes de tu cotización. No calcula impuestos ni aplica automáticamente aranceles estatales.
Preguntas Frecuentes
¿Paga ISR mi hijo por recibir la casa?
Generalmente no, por la exención para donativos de ascendientes a descendientes en línea recta. Verifica los supuestos y obligaciones de información.
¿Es mejor donar o heredar?
Depende de tu situación. La herencia también está exenta de ISR y te permite conservar la propiedad en vida.
¿Puedo donar a uno solo de mis hijos?
Sí, respetando las obligaciones alimentarias que imponga la ley.